BREEAM od podstaw – certyfikacja magazynów

BREEAM, czyli Building Research Establishment Environmental Assessment Method, to pierwszy i najbardziej popularny w Europie system certyfikacji budynków opracowany ponad 30 lat temu przez BRE, pierwotnie jako ocena środowiskowa dla nowych inwestycji biurowych w Wielkiej Brytanii. Od tego czasu BREEAM stał się światowym standardem zrównoważonego budownictwa. Proces certyfikacji obejmuje 10 kategorii, w których oceniane są różne aspekty nieruchomości – od specyfikacji technicznej, przez projekt i budowę, po użytkowanie obiektu.

Pod uwagę brane są m.in. zarządzanie projektem, poziom energooszczędności, komfort użytkowania, zużycie energii, lokalizacja, gospodarka odpadami, zarządzanie wodą, dbałość o tereny czy innowacyjność budynku. Każda kategoria koncentruje się na najbardziej wpływowych czynnikach, takich jak zmniejszona emisja CO₂, niski wpływ na środowisko, adaptacja do zmian klimatu, wartość ekologiczna czy ochrona różnorodności biologicznej.

Rys. 1. Dziesięć głównych kategorii branych pod uwagę podczas certyfikacji BREEAM

Każdy budynek, który przystępuje do oceny BREEAM, otrzymuje certyfikat potwierdzający, w jakim stopniu spełnia wymagania w każdej z dziesięciu kategorii. Na podstawie sumy otrzymanych ocen oblicza się procentowo, jak wiele kryteriów wymaganych przez British Research Establishment zostało spełnionych dla danej inwestycji. Co ważne, każda z kategorii ma przypisaną wagę, którą uwzględnia się przy ostatecznej ocenie. Otrzymany wynik przekłada się na ocenę końcową, od akceptowalnej (tylko w systemie In-Use) do pozytywnej, dobrej, bardzo dobrej, doskonałej czy wybitnej, która jest odzwierciedlona w liczbie gwiazdek na certyfikacie BREEAM.

Proces oceny BREEAM opiera się na międzynarodowej sieci ponad 2600 w pełni przeszkolonych i licencjonowanych, niezależnych asesorów. Takie podejście daje dodatkową pewność, że audytowane budynki są rzeczywiście zrównoważone, a najwyżej oceniane obiekty reprezentują najwyższe standardy zrównoważonego projektowania i budownictwa. Dodatkowo oceny ustalane przez asesorów podlegają kontroli jakości BRE Global.

Uwzględnienie aspektów zrównoważonego rozwoju na wczesnym etapie planowania inwestycji na bazie ram określonych przez BREEAM pozwala nie tylko obniżyć koszty cyklu życia budynku i zwiększyć wartość aktywów, ale także poprawić komfort pracy użytkowników obiektu. Istotny jest również fakt, że wpływa pozytywnie na wizerunek firmy, a przede wszystkim wpisuje się w realizację strategicznych celów ESG.

– Kategorie określone przez BREEAM traktujemy jako agendę do rozmów z potencjalnym klientem i użytkownikiem już na etapie planowania inwestycji. Przykładamy wagę do wszystkich ocenianych obszarów, jednak szczególnie ważne są dla nas te aspekty, z których korzyści będą czerpać nasi najemcy oraz ich pracownicy. Dzięki takim działaniom wisząca na ścianie tabliczka z certyfikatem to nie tylko ozdoba, ale realna wartość dla naszych klientów. Obiekty Prologis na całym świecie już od trzydziestu lat posiadają certyfikację BREEAM na różnych poziomach, zależnie od regionu. W Polsce byliśmy pierwszym deweloperem magazynowym, który zaczął wdrażać certyfikację w budynkach przemysłowych. Obecnie wymagany jest co najmniej poziom Excellent – mówi Marcin Czerniewski, Senior Development Manager w Prologis.

BREEAM jest dziś standardem niczym każda inna norma budowlana. Niewątpliwie certyfikat zwiększa atrakcyjność nieruchomości, stanowiąc znak jakości zrównoważonego budownictwa, ale także gwarancję niższych kosztów operacyjnych. Co ważne, z punktu widzenia inwestora rentowne jest otrzymanie certyfikatu BREEAM nawet na pierwszym poziomie powyżej 30%, ale poniżej 45% – czyli tzw. „Pass”. Nie zwiększa to znacząco kosztów inwestycji – szacuje się, że jest to najwyżej kilka procent. Za to w takich budynkach znacząco spadają koszty związane z eksploatacją, zużyciem mediów, maleje potrzeba przeprowadzania remontów, wzrasta wydajność pracowników oraz rośnie wartość inwestycji na rynku.

Jak przyznaje Marcin Czerniewski, budynki z certyfikacją nie tylko otwierają linie kredytowe, ale w tym momencie są praktycznie jedynymi rozważanymi przez inwestorów. Ekspert Prologis przewiduje, że w kolejnych latach możemy się spodziewać lawiny certyfikatów BREEAM In-Use, czyli takich dla istniejących już obiektów.

Źródło: https://tinyurl.com/3fk9c7wd

W przypadku Prologis ocenie BREEAM poddawany jest każdy nowo wybudowany obiekt w Europie Środkowej. Istniejące budynki również są certyfikowane w systemie BREEAM In-Use. Firma postawiła sobie za cel tworzenie miejsc, które nie tylko odpowiadają na potrzeby dzisiejszego biznesu, ale również dbają o środowisko. W 2015 r. zobowiązała się, że każdy kwalifikujący się projekt uzyska certyfikat zrównoważonego rozwoju. Na koniec 2023 r. były to 54 projekty spośród których 22 uzyskało certyfikat, a 32 znajdowało się w trakcie procesu certyfikacji. W sumie certyfikat zrównoważonego rozwoju posiada już blisko 23% całego portfela nieruchomości logistycznych Prologis.

Jednym z przykładów magazynu Prologis wybudowanego w Polsce, który zyskał aż cztery gwiazdki BREEAM, jest budynek DC4 w Prologis Park Wrocław III. To największy, bo liczący 50 000 m^2, obiekt spekulacyjny w historii Prologis w naszym kraju. Dzięki swoim innowacyjnym rozwiązaniom budynek otrzymał certyfikat środowiskowy BREEAM na poziomie Excellent. Oznacza to, że w ponad 70% spełnia wymagania określone w złożonym systemie oceny budynków pod kątem ich ekologiczności.

Budynek DC4 oferuje nowoczesne, energooszczędne rozwiązania, zapewniające wydajność operacyjną na najwyższym poziomie. Obiekt ma wysokość magazynu w świetle 12 m, wzmocnioną nośność posadzki do 10 t/m² oraz zwiększoną izolacyjność ścian i dachu hali. Dla większego bezpieczeństwa oraz lepszego samopoczucia pracowników powierzchnie magazynu i biura oświetlane są najwyższej jakości systemem LED. Wykorzystano inteligentne systemy oświetlenia, a czujniki ruchu zostały zaprogramowane tak, aby spełniać wszystkie potrzeby klienta przy jednoczesnym zmniejszeniu kosztów za zużycie prądu. Budynek został wyposażony w świetliki oraz panele okienne w elewacji, które zapewniają do 12,5% naturalnego światła. Obiekt posiada panele fotowoltaiczne oraz kolektory słoneczne.

– Przy budowie naszych obiektów stosujemy grubszą izolację ścian niż obowiązujące w branży standardy. To sprawia, że budynki są przygotowane także dla przyszłych potencjalnych powierzchni produkcyjnych, czyli takich, gdzie temperatura wewnątrz będzie utrzymywana na poziomie powyżej 18°C. Grubsza obudowa (np. płyty PIR 120 oraz wełna na dachu o grubości 24 cm) to około 20% oszczędności na ogrzewaniu w stosunku do standardowych obiektów magazynowych klasy A. Taka izolacja jest również coraz istotniejsza w schładzaniu hali latem.

Prologis oferuje także wiele rozwiązań przynoszących wymierne oszczędności w zużyciu mediów. Są to m.in. czujki ruchu stosowane przy oświetleniu, przygaszanie oświetlenia zewnętrznego na noc, duże przeszklone elewacje, które zapewniają większy dostęp do światła dziennego, perlatory, efektywniejsze spłuczki w toaletach, a także instalacje fotowoltaiczne czy pompy ciepła – wyjaśnia Czerniewski.

Z kolei budynek DC10 w Prologis Park Wrocław V to idealny przykład połączenia racjonalnych kosztowo rozwiązań z dużymi oszczędnościami. Całość magazynu jest doświetlona światłem dziennym do 12,5%, co przekłada się na około 25% niższe rachunki za prąd. Obiekt posiada wzmocnioną nośność posadzki oraz zwiększoną izolacyjność ścian i dachu hali. Jest wyposażony w hybrydowy system ogrzewania hali oraz pompy ciepła z kanałami tekstylnymi, a także recykling wody szarej wraz ze zbiornikiem 10 m³ do spłukiwania toalet. Budynek został wyposażony w pompy ciepła i dystryfikatory, a także zbiorniki wody szarej.

Część biurową skierowano na południe, przez co klimatyzacja pomieszczeń jest znacznie rzadziej wykorzystywana. Do dyspozycji pracowników Prologis Park Wrocław V są wiaty dla rowerów i punkty ich naprawy oraz stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Teren wokół DC10 jest nie tylko zazieleniony przez różnorodną roślinność, ale służy także rekreacji – znajduje się tam strefa relaksu z leżakami czy zewnętrzna siłownia. Cały proces budowy był monitorowany pod kątem wskaźnika LCA (Life Cycle Assessment) z uwzględnieniem emisji CO₂ i sposobów redukcji śladu węglowego na każdym etapie budowy.

Prologis ma w swoim portfolio również budynki z najwyższą notą Outstanding. Co więcej, magazyn Moissy 2 DC1 nieopodal Paryża osiągnął wynik 93,1%. Jest to najwyższa ocena, jaką kiedykolwiek uzyskał budynek logistyczny nie tylko we Francji, ale na całym świecie. Poszanowanie środowiska przyświecało całemu projektowi od samego początku, dzięki czemu udało się zaoszczędzić 40 000 ton emisji CO₂ podczas budowy i 110 000 ton w całym cyklu życia budynku. Wykorzystano tam materiały pochodzące z biosurowców, recyklingu lub – w przypadku materiałów takich jak beton – ponownie wykorzystanych po rozbiórce. Budynek jest w całości ogrzewany wyłącznie energią geotermalną za pomocą pomp ciepła zarządzanych przez aplikację AI. Ponadto 36 000 m2 powierzchni dachu pokryto panelami fotowoltaicznymi, które są w stanie wygenerować około 1,5 GWh energii elektrycznej rocznie. Szczególną uwagę zwrócono na zachowanie bioróżnorodności. W całym parku zainstalowano budki lęgowe dla ptaków oraz domki dla jeży i owadów.

Biorąc pod uwagę, że zrównoważony rozwój jest jednym z filarów odpowiedzialności środowiskowej sektora logistycznego, dzisiejsze centra magazynowe projektuje się z myślą o maksymalnym obniżeniu emisji CO₂ i minimalnym wykorzystaniu zasobów naturalnych. Przygotowanie budynku do certyfikacji BREEAM już na etapie planowania pozwala uzyskać dodatkowe punkty i znacznie usprawnia cały proces realizacji zrównoważonej inwestycji. Jednak nigdy nie jest za późno, by wdrożyć odpowiednie rozwiązania. System oceny obejmuje aż sześć standardów, które mają zastosowanie do różnych etapów cyklu życia nieruchomości – od nowego projektu po jego modernizację. A budynek z certyfikatem zrównoważonego budownictwa zapewnia zdrowsze środowisko pracy, wydajną i tańszą eksploatację.

Opracowanie: