W Segro jest lepiej

Baner Opratorzy Logistyczni

SEGRO Komorniki

Prologis - przestzeń magazynowa

foto-21

foto (21)

Pandemia COVID-19 i następujące po niej dynamiczne wydarzenia geopolityczne, kryzys energetyczny czy fala inflacji ostatnich lat katalizują gwałtowne zmiany w obszarze łańcucha dostaw. Od marca 2020 r. do listopada 2022 r. ceny konsumpcyjne wzrosły o prawie 16% w Stanach Zjednoczonych, 15% w strefie euro i Wielkiej Brytanii, 16% w Indiach i 21% w Brazylii (McKinsey). Duża część tej inflacji jest wynikiem zaburzenia łańcuchów dostaw i gwałtownego ograniczenia podaży niektórych towarów.

Zwiększenie odporności na niepewność na rynku

Zwinność, elastyczność, szybkość dostosowania

Spojrzenie z perspektywy kosztowej
Budowa magazynu będzie bardziej opłacalna dla inwestora przede wszystkim w sytuacji, kiedy potrzebuje on konkretnego rozwiązania dopasowanego do wymogów swojej działalności. Możemy uniknąć wówczas kosztów dostosowania wybudowanego już obiektu do konkretnych wymogów, co pozwala uzyskać rozwiązania szyte na miarę. Budowa będzie również bardziej opłacalna wtedy, gdy planujemy działać w danej lokalizacji dłuższy czas i chcemy sami zarządzać procesami logistycznymi. Wówczas posiadanie własnego obiektu daje dużą swobodę w prowadzeniu działalności. Budowa własnego magazynu jest również długotrwałą inwestycją. Obiekt w dobrej lokalizacji, blisko szlaków transportowych, w długim terminie może okazać się dobrą inwestycją nadwyżek pieniężnych, jeśli posiada je firma poszukująca przestrzeni magazynowej. W długim terminie możemy uzyskać wysoką stopę zwrotu.
&nbsp;
Wybór najmu powierzchni magazynowej pozwala na odpowiednie zarządzanie kosztami. Taka opcja bardzo często zdejmuje z najmującego odpowiedzialność za utrzymanie hali magazynowej oraz terenów wokół niej. W efekcie, płacąc określoną stawkę, nie musimy martwić się o kwestie związane z odpowiednim utrzymaniem terenu, czego nie można powiedzieć w przypadku budowy magazynu na własność. Co ważne, najem magazynu wymaga znacząco mniejszych nakładów finansowych w krótkim i średnim okresie. Dzięki takiej opcji wzrasta dostępność powierzchni dla mniejszych firm, które nierzadko potrzebują kapitału na rozwój biznesu. Najem pozwala ten kapitał zaoszczędzić i przeznaczyć na inwestycje w pozostałe aktywa.

Opcja inwestowania we własny magazyn może być rozważana wtedy, kiedy z dużym prawdopodobieństwem jesteśmy w stanie prognozować zapotrzebowanie na zapasy na przestrzeni 5–10 lat.

Specyficzne wymagania konstrukcyjne czy dostosowania techniczne budynku

Jeżeli rozpatrujemy budowę magazynu na użytek własny, to uznajemy za przychód zaoszczędzone na wynajmie środki.

Optymalizacja kosztów i elastyczność
Polski rynek magazynowy w ostatnich latach rozwijał się bardzo dynamicznie, przechodząc w tym czasie zarówno przez okresy zwiększonego popytu i podaży związanych choćby z pandemią, ale także kryzysu spowodowanego m.in. wzrostem kosztu pieniądza i inflacji.  Dziś wiele wskazuje na to, że jest szansa na osiągnięcie poziomu równowagi i uspokojenia nastrojów. Poziom pustostanów na poziomie powyżej 7%, jaki notowaliśmy pod koniec ubiegłego roku, na tle rozwiniętych rynków nie wydaje się jeszcze wysoki – choć jest najwyższym wynikiem notowanym w Polsce od 3 lat.
&nbsp;
Ciekawym aspektem związanym z naszym rynkiem jest fakt, że przeważająca większość pustostanów, to obiekty nowe i nowoczesne, które powstały w ostatnich miesiącach, wybudowane często przy użyciu nowych technologii i uwzględniające wymagania najemców związane ze strategiami ESG. To silny argument, który przemawia za postawieniem na obiekty wynajmowane. Pozwalają one w oczywisty sposób na większą optymalizację kosztów i elastyczność, co jest tak potrzebne w zmieniającym się otoczeniu rynkowym.

Odwieczne pytanie
Czy wynająć, czy samemu wybudować? To jedno z odwiecznych pytań, przed którym staje większość przedsiębiorstw z sektorów handlu, e-commerce, TSL czy produkcji. Firmy często mierzą się z tą decyzją na etapie rewizji swoich strategii i planowania dalszej ekspansji rynkowej. W mojej opinii to kwestia dwóch perspektyw. Z jednej strony kosztów, gdyż wiele spółek rozważa, czy realizacja własnej hali magazynowej nie okaże się tańszą opcją w długoterminowej perspektywie. Z drugiej jednak – kompetencji i doświadczenia. W tym kontekście warto, by operatorzy ważący za i przeciw, odpowiedzieli sobie na pytania: czy posiadają wystarczającą, fachową wiedzę z zakresu construction oraz czy są gotowi poświęcić całą energię swojej firmy na rzecz stawiania własnego obiektu.
W tym momencie najczęściej okazuje się, że korzystniej jest wynająć i skupić się na swojej głównej działalności. To podejście doskonale widać też we wskaźnikach popytu. Krajowe oraz zagraniczne przedsiębiorstwa w głównej mierze wolą elastyczność i szybkość dostępu wynikające z wynajmu niż wysokie koszty początkowe czy ryzyko związane z wejściem na nieznany im grunt, jakim jest sektor budownictwa magazynowego.

Perspektywa inwestycyjna i strategii finansowej firmy

Cash flow operacyjny i pochodzenie  kapitału 

Przewagi wynajmu przestrzeni
Wynajem przestrzeni magazynowej stanowi preferowaną i korzystniejszą opcję dla polskich przedsiębiorców z kilku istotnych powodów. Po pierwsze umożliwia on elastyczność w doborze odpowiedniej powierzchni, co jest kluczowe dla dostosowania się do zmieniających się potrzeb rynku. Dzięki możliwości ekspansji oraz podnajmu przedsiębiorstwa mogą dynamicznie rozwijać swoją działalność bez konieczności ponoszenia kosztów związanych z budową własnego obiektu.
Ponadto wynajem pozwala efektywnie wykorzystać środki finansowe, które mogą być zainwestowane w rozwój operacyjny przedsiębiorstwa, zamiast zostać zablokowane na długie lata w nieruchomości. Elastyczność czasowa umów najmu pozwala także lepiej zarządzać kosztami i ryzykiem poprzez dostosowanie długości najmu do indywidualnych potrzeb.
Dodatkowo wynajem umożliwia dostęp do mniej oczywistych lokalizacji, gdzie koszty wejścia na rynek są wysokie, a koszty wyjścia mogą być jeszcze większe, zwłaszcza w przypadku posiadania własnej nieruchomości. Podsumowując, wynajem przestrzeni magazynowej umożliwia szybką adaptację do zmieniających się warunków rynkowych bez konieczności angażowania się w długoterminowe inwestycje.

Wszystko zależy od indywidualnych potrzeb firmy
Budowa własnych obiektów magazynowych jest opłacalna dla dużych podmiotów, takich, które mają ugruntowaną i stabilną pozycję rynkową albo łatwy dostęp do relatywnie taniego kapitału. Budowa własnego obiektu to długi i skomplikowany proces, opierający się na know-how, którym dysponuje specjalistyczna firma deweloperska. Taka operacja wymaga wysokiego jednorazowego nakładu finansowego i zaangażowania środków własnych w budowę zamiast w maszyny, urządzenia czy surowce do produkcji.
Posiadanie własnego obiektu może być wymogiem związanym z wykorzystaniem środków przyznanych na konkretny cel w ramach np. funduszy unijnych. Część takich projektów wiąże się z nietypowymi lokalizacjami planowanych inwestycji albo budową obiektu przyprodukcyjnego. Potrzeba posiadania własnego magazynu może wynikać także z przywiązania do określonej lokalizacji lub z wymogów prowadzonej polityki i strategii firmy.
Wynajem magazynu jest korzystniejszy ze względu na szerokie możliwości wyboru ofert, w których brane są pod uwagę warunki lokalizacyjne, finansowe i strukturalne, choć te ostatnie nie stanowią sztywnego założenia. Bez wątpienia wynajem daje większą elastyczność w zakresie prowadzonych operacji. Umożliwia uniwersalne podejście w zakresie wyboru najlepszego miejsca i czasu. Korzystając z outsourcingu, firma nie musi angażować własnych zasobów w bieżące zarządzanie obiektem i jego obsługę.
Wynajem może być oparty na różnych modelach biznesowych. Dla klientów logistycznych najwygodniejszym rozwiązaniem jest jego standardowa forma, czyli wynajęcie powierzchni w obrębie parku logistycznego. Firmy produkcyjne zwykle wybierają natomiast najem długoterminowy lub decydują na projekty budowane stricte pod ich potrzeby (BTS).

Wygrywa wygodniejsza i bezpieczniejsza opcja
Wybór pomiędzy wynajmem a własnością powierzchni magazynowej zależy od wielu czynników, w tym od rodzaju prowadzonej działalności, sytuacji finansowej oraz wizji i strategii firmy. W dynamicznych czasach, gdzie elastyczność i szybka reakcja na zmiany rynkowe są kluczowe dla budowania przewagi konkurencyjnej, korzystniejsza i bezpieczniejsza jest opcja wynajmu. Najem pozwala firmom skupić się na głównym biznesie, umożliwia szybki dostęp do potrzebnej powierzchni oraz eliminuje konieczność ponoszenia wysokich kosztów początkowych.
Budowa własnego magazynu może być obarczona wysokimi kosztami i ryzykiem związanym z realizacją inwestycji. Proces pozyskania gruntu i procedury administracyjne komplikują się i wydłużają, co utrudnia inwestycje. Deweloperzy są w stanie budować obiekty szybciej i taniej, redukując również koszty eksploatacji dzięki swojemu doświadczeniu i efektowi skali.
Warto zaznaczyć, że magazyn często stanowi tylko niewielką część kosztów nowej inwestycji. Większy zwrot przyniesie  wyposażenie hali, automatyzacja czy wdrożenie nowych technologii – to one są kluczowe dla klientów. W obliczu ograniczonego dostępu do finansowania magazyn jest coraz częściej traktowany jako narzędzie do realizacji celów operacyjnych. W tej sytuacji posiadanie go na własność nie jest konieczne.
Coraz więcej firm, zarówno magazynowych, jak i produkcyjnych, decyduje się na wynajem, gdyż  perspektywie krótkoterminowej jest on tańszym i wygodniejszym rozwiązaniem. Rynek magazynowy w Polsce ciągle się rozwija, co zapewnia firmom szeroki dostęp do nowoczesnych obiektów.

Kiedy budowa obiektu będzie opłacalna?
 
Na własność najczęściej powstają obiekty produkcyjne, które wymagają specjalistycznych rozwiązań technologicznych lub wysokiego stopnia personalizacji. Wynika to z faktu, że ścisłe dostosowanie przestrzeni do specyficznych potrzeb operacyjnych czy produkcyjnych konkretnej firmy jest często niemożliwe w standardowych rozwiązaniach najmu w obiektach typu multi-tenant/parkach logistycznych. Inwestycja BTO opłaca się, gdy firma oczekuje ponadstandardowych rozwiązań w specyfikacji technicznej budynku, a sama lokalizacja obiektu jest stricte dopasowana do konkretnych docelowych potrzeb klienta, jego dostawców czy wreszcie – jego klientów.
Formuła ta może być atrakcyjna dla organizacji, które planują długoterminową obecność na lokalnym rynku, a dany asset (w tym przypadku budynek produkcyjny) stanowi dla nich kluczowy element długoterminowej strategii biznesowej. Może to wynikać z przewidywanych korzyści operacyjnych, jak dostęp do kluczowych dostawców, innych obiektów firmy czy wykwalifikowanej siły roboczej.  Własność obiektu może też stanowić cenny aktyw będący dodatkowym zabezpieczeniem kapitałowym w przypadku ewentualnych transakcji finansowych czy M&amp;A. BTO daje też większą możliwość projektowania z myślą o przyszłości, włączając ewentualną rozbudowę czy rekonfigurację przestrzeni.
Inwestycja BTO wiąże się jednak z pewnymi wyzwaniami. Budowa własnego obiektu wymaga znaczących nakładów początkowych, a procesy zidentyfikowania oraz pozyskania gruntów, projektowania, uzyskania stosownych zgód i pozwoleń czy wreszcie samej budowy są bardzo złożone i czasochłonne, dlatego tak ważny jest dobór doświadczonego partnera, który pomoże przez nie sprawnie przejść. Ostatecznie decyzja o wyborze modelu BTO musi być poprzedzona dokładną analizą potrzeb firmy, jej planów rozwojowych oraz oceną ryzyka, w tym ryzyka deweloperskiego (czasem pomijanego przez klientów na etapie wstępnego planowania inwestycji na własność).

Budować czy wynajmować? Strategiczne aspekty decyzji

Ten artykuł jest dostępny tylko dla użytkowników z wykupioną prenumeratą.