Koniec spekulacji, czas na BTS?

W wielu przypadkach mówimy wręcz o dominacji tego typu inwestycji. – Większość wybudowanych przez nas metrów kwadratowych nowej powierzchni przemysłowej w ubiegłym roku została od początku zaprojektowana dla konkretnych klientów. Ponad 60% rozpoczętych realizacji w 2025 r. to projekty dedykowane dla naszych najemców – podkreśla Oskar Pacut z 7R. Podobne proporcje wskazuje Fortress Logistics Real Estate. – Około 50% zrealizowanych transakcji stanowiły umowy tego typu – zaznacza Bartosz Klimek, Leasing & Asset Director Fortress Logistics Real Estate.

Zbigniew Smyczyński, Head of Development P3 Logistic Parks w Polsce, podkreśla: – Projekty szyte na miarę stanowią dziś zdecydowaną większość nowych inwestycji, które realizujemy. – Jednocześnie zaznacza, że udział projektów spekulacyjnych systematycznie maleje. Również w SEGRO ten model jest fundamentem działalności, na co wskazuje Bartosz Michalski, Logistics Director, Poland, SEGRO.

– W ubiegłym roku wyraźnie wzrosło zainteresowanie projektami niestandardowymi – duża część naszych rozmów z klientami dotyczyła inwestycji BTS lub BTO. Coraz więcej firm oczekuje obiektów precyzyjnie dopasowanych do procesów operacyjnych, a nie standardowych modułów. W praktyce oznacza to, że projekty szyte na miarę stały się dominującą częścią naszego pipeline’u i kluczowym kierunkiem rozwoju współpracy z klientami – ocenia Adrian Biesaga, Co-Managing Director GARBE Industrial Real Estate Poland.

Wspólnym mianownikiem wszystkich wypowiedzi jest rosnące zaawansowanie wymagań najemców, które w praktyce ogranicza sens realizacji standardowych obiektów. – Obserwujemy odejście od standardowych specyfikacji na rzecz obiektów o zwiększonym przydziale mocy elektrycznej, wzmocnionej nośności posadzek czy spełniających rygorystyczne wymogi z zakresu ESG – zwraca uwagę na konkretne parametry techniczne Piotr Flugel, Managing Director CTP Polska.

– Klienci oczekują rozwiązań precyzyjnie dopasowanych do swoich procesów operacyjnych. Dotyczy to zarówno układu magazynu, jak i zaawansowanych instalacji technicznych czy poziomu automatyzacji – podkreśla szerszy kontekst operacyjny Cezary Szmydki, Business Development Director Quatrihub.

Fortress Logistics wskazuje na czynniki rynkowe: optymalizację łańcucha dostaw, rosnące potrzeby operatorów e-commerce oraz trend do zwiększania lokalnej produkcji. Z kolei DL Invest Group akcentuje strukturę branżową realizacji. – Dominowały przede wszystkim realizacje dla sektora kurierskiego. Istotny udział stanowiły również obiekty produkcyjne oraz nowoczesne magazyny dostosowane do specyfiki operacyjnej klientów – mówi Wirginia Leszczyńska, Chief Security Officer DL Invest Group. W ostatnim roku wyraźnie wyłania się kilka dominujących sektorów, które decydowały się na realizacje BTS. Przede wszystkim są to: produkcja (w tym automotive, farmacja czy przemysł spożywczy), logistyka kontraktowa (3PL) oraz e-commerce. – Branże takie jak usługi kurierskie, e-commerce czy wszelkiego rodzaju działalności produkcyjne to najczęstsi klienci pytający o obiekty dedykowane – wskazuje Oskar Pacut z 7R.

Podobne obserwacje ma ekspert P3 Logistic Parks. – Dominowały trzy sektory: e-commerce i handel detaliczny, logistyka kontraktowa (3PL) oraz lekka produkcja – mówi Zbigniew Smyczyński. Bardzo silną reprezentację sektora produkcyjnego podkreślają także pozostali eksperci. – Największe zainteresowanie projektami BTS obserwujemy w sektorze produkcyjnym – szczególnie w branżach takich jak automotive, farmacja, materiały budowlane, med-tech czy centra serwisowe. To firmy, które szczególnie potrzebują precyzyjnie dopasowanej infrastruktury do swoich procesów i technologii – wymienia Maciej Zawada z Panattoni BTS.

– Obiekty BTS w ostatnim roku najczęściej wybierały branże wymagające precyzyjnego dopasowania przestrzeni do procesów operacyjnych. Dominowały firmy produkcyjne, szczególnie z sektora automotive, metalowego, maszynowego oraz przetwórstwa tworzyw sztucznych. Coraz częściej na obiekty w formule BTS decydują się również przedsiębiorstwa z branż high tech, farmaceutycznej oraz spożywczej, które potrzebują obiektów o podwyższonych parametrach technicznych oraz kontrolowanych warunkach środowiskowych – wskazuje Michał Stachura z GARBE Industrial Real Estate Poland. Istotnym uzupełnieniem tego obrazu są branże bardziej wyspecjalizowane i technologicznie zaawansowane.

Piotr Flugel z CTP Polska zwraca uwagę na rosnące znaczenie produkcji petfood, wymagającej specyficznych warunków operacyjnych, natomiast Bartosz Michalski z SEGRO podkreśla rolę sektorów regulowanych – branż farmaceutycznej, spożywczej czy chemicznej. – W ich procesach konieczne jest utrzymanie kontrolowanych warunków środowiskowych i zgodności z międzynarodowymi normami bezpieczeństwa. To właśnie dla nich formuła obiektów na zamówienie klienta bywa często jedyną możliwą ścieżką ekspansji – podkreśla Bartosz Michalski. W części opinii pojawiają się także nowe kierunki, takie jak OZE, high-tech czy firmy technologiczne, co wskazuje na dalsze poszerzanie bazy najemców zainteresowanych BTS.

Zdecydowana większość deweloperów wskazuje na długoterminowy charakter najmu w projektach BTS, najczęściej w przedziale od 10 do 15 lat. – Średnio oczekiwaną długością umowy najmu jest 10 lat, jednak często widzimy chęć wiązania się na dłuższe okresy, nawet piętnastoletnie – podkreśla Oskar Pacut z 7R. Podobne wartości wskazuje Jan Kaliński z Hillwood Polska. – Umowy w takich projektach podpisywane są zazwyczaj na 10–15 lat. W wielu przypadkach okres ten może być jeszcze dłuższy. – Ze względu na wysokie nakłady inwestycyjne w instalacje i adaptacje budynków oraz długi okres amortyzacji, umowy BTS zawierane są zazwyczaj na okres powyżej 10 lat, a w szczególnych przypadkach nawet 20 lat, co pozwala obu stronom zabezpieczyć zwrot z inwestycji i stabilność operacyjną – mówi Bartosz Klimek z Fortress Logistics.

Na zależność długości umowy od lokalizacji obiektu zwraca uwagę ekspert P3 Logistic Parks. – Umowy BTS zawierane są zazwyczaj na okresy długoterminowe, wynoszące więcej niż 10 lat, a w mniej popularnych lokalizacjach, poza głównymi rynkami logistycznymi, nawet na dłużej. To naturalna konsekwencja skali inwestycji i stopnia dostosowania obiektu do potrzeb konkretnego najemcy – mówi Zbigniew Smyczyński. Część firm – jak Quatrihub czy DL Invest Group – wskazuje na nieco krótsze średnie okresy, rzędu 7–10 lat. Niezależnie jednak od tych różnic, wszystkie wypowiedzi ekspertów potwierdzają, że długość umów w BTS jest bezpośrednio powiązana ze skalą inwestycji i poziomem dostosowania obiektu.

W efekcie model BTS przyciąga przede wszystkim stabilnych, długoterminowych najemców, dla których nieruchomość staje się integralnym elementem działalności operacyjnej i przewagi konkurencyjnej, a nie jedynie przestrzenią do wynajęcia.

Część deweloperów podkreśla, że obecne wzmocnienie znaczenia BTS nie jest dla nich nowym zjawiskiem, lecz konsekwencją długofalowo realizowanej strategii. – Inwestycje BTS od początku stanowiły bardzo istotną część portfolio Panattoni. Już w pierwszych latach działalności realizowaliśmy zaawansowane projekty magazynowe dla największych graczy rynkowych, takich jak H&M, Amazon czy Castorama. Od blisko 20 lat rozwijamy również dedykowaną strukturę dla inwestycji szytych na miarę, w tym szczególnie wyspecjalizowanych projektów produkcyjnych. Między innymi z tego powodu obserwowane dziś rynkowe przesunięcie w stronę BTS i BTO nie jest dla nas zmianą kierunku, lecz naturalną kontynuacją modelu, który konsekwentnie budujemy od lat. Rynek staje się coraz bardziej dojrzały – firmy oczekują nie tylko dostępności powierzchni, ale przede wszystkim precyzyjnego dopasowania infrastruktury do swoich procesów operacyjnych i strategii rozwoju – ocenia Maciej Zawada, Head of Business Development Panattoni BTS.

Na ten obraz nakładają się również czynniki podażowe, które – niezależnie od rosnących oczekiwań najemców – dodatkowo wzmacniają znaczenie projektów szytych na miarę. – Ze względu na coraz mniejszą podaż projektów spekulacyjnych można oczekiwać, że część klientów będzie zmuszona w większym stopniu rozważać realizację własnych obiektów w formule BTS, co dodatkowo może przełożyć się na wzrost zainteresowania tego typu inwestycjami w najbliższych latach – wskazuje Jan Kaliński, Senior Business Development Director Hillwood Polska.

W efekcie rynek coraz wyraźniej przesuwa się w stronę modelu, w którym kluczowe znaczenie ma nie tylko sama powierzchnia, ale przede wszystkim jej funkcjonalne dopasowanie do biznesu najemcy. – O sukcesie obiektów szytych na miarę decyduje umiejętność przełożenia realnych procesów klienta na konkretne rozwiązania projektowe. To nie jest zwykła budowa – to wspólne tworzenie narzędzia, które ma zwiększać efektywność biznesu. Kluczowe są: precyzyjna diagnoza potrzeb, partnerska współpraca i doświadczenie wykonawcy, który potrafi zamienić oczekiwania w działający, optymalny obiekt – podsumowuje Michał Stachura z GARBE Industrial Real Estate Poland.