Koszty użytkowania obiektu pod kontrolą - magazyn zdalnie sterowany

Na rynku nieruchomości komercyjnych, tj. w nowoczesnych biurowcach i galeriach handlowych, od dawna urządzeniami technicznymi zarządza się poprzez systemy automatyki budynkowej, takie jak BMS (z ang. Building Management System – system zarządzania budynkami). Platforma nie tylko zbiera dane, ale samodzielnie kontroluje np. działanie centrali wentylacyjnej.

W magazynach wspomniane rozwiązanie pojawiło się nieco później. Dziś podstawowe systemy BMS znajdują się we wszystkich nowych budynkach z certyfikacją środowiskową BREEAM. W wielu obiektach systemy BMS służą jedynie jako koncentratory danych, gromadzące informacje z liczników mediów i umożliwiające śledzenie trendów zużyć. Ich potencjał nadal nie jest w pełni wykorzystywany, podczas gdy mogą znacznie ułatwić zarządzanie. W procesie eksploatacji budynków o ogromnej, liczącej często setki tysięcy metrów sześciennych kubaturze, zapewniają stałą oszczędność czasu, energii i pieniędzy. Zaawansowane narzędzia IT to również wysoki poziom obsługi i gwarancja jakości, która jest dzisiaj jednym z czynników determinujących decyzje firm o wyborze lokalizacji dla prowadzonego biznesu.

Nowoczesna infrastruktura jest coraz bardziej zaawansowana technologicznie, a co za tym idzie – również bardziej skomplikowana w obsłudze. Bywa, że w jednym magazynie znajduje się nawet kilkadziesiąt sterowników odpowiedzialnych za oświetlenie, ciepło czy klimatyzację. Platforma BMS pozwala na zintegrowanie ich w jednym miejscu, dzięki czemu zarządca może sterować systemami technicznymi budynku w dowolny sposób.

W magazynach SEGRO, które posiadają tę platformę można – oprócz liczników – połączyć też urządzenia grzewcze i chłodnicze, pompy oraz całe systemy pożarowe. W praktyce pozwala to bardzo precyzyjnie regulować temperaturę czy natężenie światła. Każda oprawa oświetleniowa, pompa wód deszczowych, klimatyzator, przepompownia ścieków, stacja regazyfikacji czy promiennik są monitorowane indywidualnie. Ich działanie jest błyskawicznie dostosowywane do bieżących, faktycznych potrzeb najemców – wyłącznie przy użyciu komputera. Oznacza to, że nie trzeba przestawiać oświetlenia, wystarczy je przeprogramować i ustawić odpowiednie natężenie światła na trasie pracowników ochrony czy osób sprzątających. Klient oszczędza również wówczas, kiedy budynek lub jego część nie są użytkowane. Narzędzia tego typu mogą znacznie zmniejszyć wydatki w zakresie mediów. Możliwość generowania oszczędności w trakcie najmu to także czynnik przekładający się na zrównoważony rozwój, co jest obecnie dla wielu najemców magazynowych na górze listy priorytetów, zwłaszcza że dla budynków przemysłowych zużycie energii elektrycznej i gazu liczy się już często w dziesiątkach gigawatogodzin rocznie.

Ogromną zaletą urządzeń, które komunikują się z platformą, jest bieżące dostarczanie informacji o swoim stanie technicznym. Dzięki temu można natychmiast zidentyfikować wszelkie awarie bądź usterki.  Pracownik obsługi technicznej zdalnie łączy się ze sterownikiem i od razu widzi, który z elementów danego urządzenia uległ zużyciu. W ten sposób usterka jest usunięta niezwłocznie, co oszczędza czas i usprawnia działanie budynku.

W niektórych magazynach SEGRO znajdują się stacje LNG. W tym obszarze klienci też mogą oczekiwać ułatwień, ponieważ stacja bezpośrednio komunikuje się z dostawcą, gwarantem czy serwisantem urządzenia jednocześnie dostarczającym gaz. Kiedy BMS wysyła sygnał, że poziom gazu spada – produkt zostaje zapewniony od razu, bez konieczności składania zamówienia. Docelowo SEGRO dąży do ułatwienia tego procesu. Wszystkie informacje będą trafiać bezpośrednio do serwisów obsługujących poszczególne urządzenia, a ich wymiana odbędzie się bez konieczności osobistej ingerencji pracowników obsługi technicznej magazynu. To jednak pozostaje jeszcze kwestią przyszłości. Na razie w większości przypadków trzeba skontaktować się z serwisem i zgłosić problem zidentyfikowany przez BMS.

W budynkach magazynowych wyposażonych w rozszerzony system BMS całkowicie zmienia się styl pracy ekipy technicznej. Bieżące inspekcje budynku odbywają się najpierw na ekranie komputera, a dopiero w drugiej kolejności fizycznie. To BMS wskazuje czy i gdzie pojawił się problem do rozwiązania – wiele z nich można również rozwiązać zdalnie, np. poprzez zmianę ustawień sterownika danego urządzenia. Jednak serwisy techniczne wzywane są już wyłącznie w sytuacji, w której niezbędna jest fizyczna ingerencja w urządzenie.

To sprawia, że kandydaci do pracy muszą obecnie łączyć kompetencje techniczne facility managerów z kompetencjami, zdolnościami i przeszkoleniem w zakresie obsługi urządzeń i narzędzi IT. Sektor magazynowy zgłasza coraz większe zapotrzebowanie na wykwalifikowaną kadrę – przeszkolonych pracowników, którzy potrafią obsługiwać platformy, z innymi niż dotychczas kompetencjami technicznymi.

Oprócz systemów BMS na rynku pojawiają się kolejne rozwiązania i narzędzia informatyczne wykorzystywane w sektorze magazynowym, pomocne na kilku poziomach: od zarządzania sprzętem i bieżącymi usterkami, przez uzyskiwanie informacji o wszelkich zdarzeniach na terenie obiektu, po współpracę z klientem. Dzięki utrzymaniu predykcyjnemu (ang. preventive maintenance) pracownicy obsługi wiedzą, że w budynku może wystąpić problem – awaria bądź usterka – i mają możliwość jej wyeliminowania, zanim do niej dojdzie. Zmieniło to styl bieżącej komunikacji najemcy z obsługą techniczną. Dodatkowo, usprawniają ją aplikacje typu helpdesk, dzięki którym zgłoszenie usterki jest tak proste, jak zrobienie zdjęcia smartfonem. Aplikacje skracają czas reakcji facility managerów, ponieważ informacja natychmiast pojawia się w panelu obsługi.

Równie pożytecznym narzędziem jest system do zarządzania ruchem oraz kontroli miejsc parkingowych. Złożony system automatycznej identyfikacji tablic rejestracyjnych połączony z systemem przepustek i awizacji usprawnia pracę ochrony na terenie obiektu. Składa się z modułów, więc może być wielokrotnie przekształcany w celu dopasowania do konkretnych potrzeb, np. zarządzania dokami klienta.

Rozwiązania IT w sektorze magazynowym gwarantują precyzyjne zarządzanie, znaczne oszczędności i lepszą komunikację z klientami. Dla samych najemców to szereg usprawnień, które znajdują odzwierciedlenie w komforcie pracy i wspomnianym podejściu środowiskowym. W niedalekiej przyszłości systemy IT mają szansę stać się standardem w sektorze magazynowo-przemysłowym. Z doświadczenia SEGRO jasno wynika, że warto rozważyć inwestycję w ich wdrożenie, bo proponowane funkcjonalności przekładają się na korzyści zarówno dla najemcy, jak i właściciela obiektu.

 

Waldemar Witczak
Dyrektor Regionalny, SEGRO