Od boomu do balansu. Jakie sygnały dojrzałości polskiego rynku magazynowego wysłał rok 2025?

Jak wskazuje raport „MarketBeat Polska” Cushman& Wakefield, w IV kw. 2025 r. deweloperzy ukończyli realizację 138 tys. m² nowej powierzchni magazynowej, dzięki czemu całkowite zasoby rynku wyniosły około 36,58 mln m². W 2025 r. popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom ponad 6,63 mln m², co oznacza wzrost o 14% rok do roku. Struktura popytu pozostała zdominowana przez renegocjacje, które odpowiadały za 52% wolumenu transakcji najmu. Udział umów-przedłużeń dominował w każdym kwartale roku i odpowiadał za utworzenie dużej części całego popytu. Trend ten wpisuje się w obserwowaną od drugiej połowy 2022 r. tendencję wzrostu udziału odnowień – z około 30% w latach 2012–2021 do 40% w latach 2023–2024 i do spodziewanych około 40–50% w kolejnych latach.

Prognozy na 2026 r. wskazują na stopniowe ożywienie popytu, przy czym kluczowym trendem pozostaje dążenie najemców do maksymalnej elastyczności w warunkach utrzymującej się niepewności geopolitycznej. Na znaczeniu zyskują renegocjacje, które generują ok. 50% popytu. To pokazuje, że rynek coraz mocniej koncentruje się na optymalizacji istniejących operacji, a nie wyłącznie na ekspansji – mówi Bartłomiej Hofman, Managing Director P3 Logistic Parks w Polsce.

Wolumen nowych umów i ekspansji w okresie styczeń-grudzień wyniósł 3,178 mln m², z czego 478 tys. m² przypadło na pierwszy kwartał, 856 tys. m² na drugi, 817 tys. m² na trzeci, a 1,027 tys. m² na koniec roku. W porównaniu z poprzednim rokiem oznacza to spadek o 6%, co świadczy o coraz większym poziomie dojrzałości rynku, ale też interesie najemców wobec pozostania w poprzedniej lokalizacji. Na zakończenie IV kw. 2025 r. wolumen powierzchni w budowie wyniósł 1,79 mln m², co oznacza lekkie odbicie względem początku roku, jednak wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy – 23% mniej niż na początku 2024 r. Udział inwestycji spekulacyjnych wynosi obecnie 39%, co przekłada się na 690 tys. m² powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu.

Źródła popytu na polskim rynku są dziś mocno zdywersyfikowane, czego konsekwencją jest stabilne
zapotrzebowanie na oba kluczowe formaty. Magazyny typu „big box” oraz obiekty miejskie pełnią odmienne funkcje i wzajemnie się uzupełniają. Podczas gdy centra regionalne służą do masowej dystrybucji, obiekty aglomeracyjne pozwalają na skrócenie ostatniego etapu dostaw do odbiorcy. Ta dywersyfikacja napędza specjalizację techniczną. Rośnie popyt na powierzchnie o specyfikacji wykraczającej poza standard – ocenia Bartosz Michalski, Director, Logistics, SEGRO Poland.

Region Mazowsza pozostał liderem pod względem aktywności deweloperskiej –odpowiadał za 36% krajowego wolumenu powierzchni w budowie. Wysoką aktywność wykazywały również województwa:
pomorskie (12%), śląskie (11%) oraz łódzkie (11%). Cztery wymienione województwa odpowiadały
za 70% całkowitej powierzchni w realizacji w Polsce.

Dla SEGRO obecność na rynkach Wielkiej Piątki to element strategii działalności na polskim rynku. To daje najemcom przede wszystkim bezpieczeństwo i realną przestrzeń do rozwoju. Jako właściciel i zarządca o statusie REIT na wszystkich rynkach, na których jesteśmy obecni, stawiamy na budowanie portfela o wysokiej wartości i trwałe relacje z naszymi klientami. Jest to szczególnie istotne dla firm produkcyjnych, które stanowią ponad jedną trzecią portfela i potrzebują przewidywalnego partnera – mówi Bartosz Michalski, Director, Logistics, SEGRO Poland.

To naturalne kierunki ze względu na rozwiniętą infrastrukturę, bliskość głównych ośrodków gospodarczych i bardzo dobre połączenia transportowe – mówi Marek Dobrzycki, Partner w Panattoni. W jego opinii coraz większe znaczenie mają także dostęp do pracowników, odpowiednia moc przyłączeniowa oraz możliwość dalszego rozwoju w danej lokalizacji. Dominację Wielkiej Piątki potwierdza też Bartłomiej Hoffmann, równocześnie wskazując na rosnące zainteresowanie nowymi kierunkami.

W kontekście lokalizacji obserwujemy niezmienną dominację rynków w województwach mazowieckim, dolnośląskim, śląskim i łódzkim, które odpowiadają za ok. 70% popytu. Jednocześnie rośnie zainteresowanie nowymi kierunkami, oferującymi konkurencyjne warunki prowadzenia biznesu, zwłaszcza w zakresie lekkiej produkcji, tj. Bydgoszcz, Szczecin, a także logistyką miejską, odpowiadającą na potrzeby szybkich dostawy na tzw. ostatniej mili. W centrach miast coraz częściej powstają SBU oraz niewielkie, miejskie centra logistyczne, umożliwiające sprawną obsługę lokalnych rynków – mówi Bartłomiej Hofman. W IV kw. według raportu rozpoczęto realizację 444 tys. m² nowych inwestycji przemysłowych, a największą aktywność odnotowano… w województwach mazowieckim (250 tys. m²) oraz łódzkim (97 tys. m2).

Na horyzoncie widać zmianę w podejściu najemców do projektowania sieci logistycznych. Coraz częściej odchodzą oni od jednego centralnego magazynu na rzecz kilku regionalnych hubów, które zwiększają odporność ich łańcuchów dostaw. Rośnie znaczenie lokalizacji dobrze skomunikowanych, położonych przy głównych węzłach transportowych oraz przede wszystkim oferujących dostęp do infrastruktury energetycznej. Z punktu widzenia poszczególnych branż obserwujemy zainteresowanie zarówno logistyką, jak i lekką produkcją. Projekty są bardziej dopasowane do indywidualnych potrzeb najemców, w tym w obszarze automatyzacji, ESG i bezpieczeństwa operacyjnego. Obserwowany trend wskazuje też na wydłużanie okresów najmu przy jednoczesnym skupieniu na renegocjacjach umów – mówi Aleksandra Kaczmarek, Co-Founder & Managing Partner Quatrihub.

Polski rynek przez ostatnie lata napędzały inwestycje związane z rozwojem rynku e-commerce, który według ekspertów wchodzi w fazę stabilizacji. E-commerce nadal pozostaje jednym z głównych motorów popytu, choć jego dynamika jest bardziej zrównoważona niż w rekordowych latach – mówi Marek Dobrzycki. Tę opinię podziela także Bartosz Michalski.

Z pewnością widzimy, że po okresie boomu sektor e-commerce wszedł w fazę stabilizacji, a jednym z głównych motorów popytu pozostają obecnie klienci produkcyjni.

To grupa klientów nastawiona na wieloletnią współpracę, która wymaga od nas obiektów o zaawansowanej specyfikacji. Chodzi m.in. o budynki z wbudowanymi strefami czystymi wyposażonymi w zaawansowane systemy wentylacji czy powierzchnie z posadzkami antystatycznymi – wskazuje Bartosz Michalski.

Coraz większą rolę odgrywają także projekty produkcyjne, w tym związane z nearshoringiem, czyli przenoszeniem działalności bliżej rynków zbytu, szczególnie przez firmy z Azji i Europy Zachodniej. W opinii eksperta Panattoni ważnym segmentem pozostaje również logistyka kontraktowa, która rozwija się wraz ze wzrostem handlu i konsumpcji – dodaje Marek Dobrzycki.

Obaj eksperci zwracają również uwagę na nowe, bardzo perspektywiczne kierunki rozwoju rynku, takie jak centra danych. – W najbliższych latach będą one jednym z istotnych obszarów wzrostu – mówi Marek Dobrzycki.

Ekspert SEGRO podkreśla, że w tym segmencie coraz wyraźniej widać specjalizację regionów. W tym kontekście Warszawa konsekwentnie umacnia swoją pozycję jako kluczowy hub dla centrów danych. – Polska znajduje się w grupie krajów o dużym potencjale wzrostu. W SEGRO, jako jeden z niewielu graczy obecnych w Polsce, mamy także bogate doświadczenie w obszarze data centers zdobyte m.in. w Wielkiej Brytanii, co ma duże znaczenie dla naszych klientów – podkreśla Bartosz Michalski.

Jak zmieniły się potrzeby najemców i dlaczego słowo „elastyczność” jest kluczem?

– Dziś elastyczność nie jest już tylko hasłem, ale realnym elementem struktury projektów i umów. Nasz rynek jest dojrzały, a klienci bardziej świadomi swoich potrzeb, dlatego w wielu przypadkach realizujemy inwestycje w modelu BTS lub BTO, gdzie obiekt od początku jest projektowany pod konkretnego najemcę – zarówno pod kątem technologii, automatyzacji, jak i przyszłego rozwoju operacji. Coraz częściej uwzględniamy również możliwość etapowania inwestycji, opcje dalszej rozbudowy czy dostosowania powierzchni w trakcie trwania najmu. To daje klientom poczucie bezpieczeństwa i pozwala rozwijać biznes bez konieczności zmiany lokalizacji. Jednocześnie kluczowa jest transparentność kosztowa i przewidywalność w długim horyzoncie, ponieważ najemcy chcą mieć pewność, że wybrana lokalizacja będzie wspierała ich rozwój także w kolejnych latach – mówi Marek Dobrzycki.

– Elastyczność rozumiemy przez pryzmat potencjału lokalizacji, bo z jednej strony umożliwiamy najemcom rozbudowę w ramach tego samego parku, a z drugiej – siła głównych rynków ułatwia ewentualny wynajem wtórny. W ten sposób naturalnie ograniczamy ryzyka operacyjne po obu stronach – zwraca jeszcze uwagę Bartosz Michalski.

Podejście, które koncentruje się na dostarczaniu rozwiązań pozwalających najemcom sprawnie reagować na rozwój własnego biznesu bez konieczności zmiany lokalizacji, podkreśla też Bartłomiej Hoffmann.

– Kluczową rolę odgrywają tu projekty typu built-to-suit (BTS), czyli obiekty „szyte na miarę”. Już na etapie projektowania uwzględniamy w nich wszystkie bieżące wymagania najemcy oraz parametry pozwalające na przyszłą adaptację obiektu – takie jak zwiększona wysokość składowania, wyższa moc przyłączeniowa czy gotowość do montażu instalacji chłodniczych. Takie podejście pozwala na elastyczne dostosowanie magazynu do zmiennego popytu czy specyficznych wymagań branży e-commerce i logistyki kontraktowej. Równolegle oferujemy powierzchnie zaprojektowane z myślą o łatwej rekonfiguracji – moduły, które można łączyć, dzielić lub rozbudowywać w ramach istniejących parków, których łączna powierzchnia najmu przekracza 300 000 m², takich jak P3 Błonie, P3 Piotrków Trybunalski czy P3 Poznań.

Nasza strategia opiera się na budowaniu długofalowych relacji, czego najlepszym dowodem są liczne renegocjacje i przedłużenia umów z takimi partnerami, jak HOPI, OBI, ID Logistics czy SBS. Zamiast sztywnego trzymania się pierwotnych założeń, stawiamy na dialog i dopasowanie warunków najmu do aktualnej skali operacji klienta. Dzięki temu nasi najemcy mogą zachować sprawdzone huby logistyczne, zyskując jednocześnie bezpieczeństwo i swobodę w zarządzaniu wolumenami – mówi Bartłomiej Hofman.

Elastyczne modele najmu, które obejmują m.in. etapowanie najmu z możliwością późniejszej ekspansji, a także łączenie powierzchni długoterminowych z krótszymi umowami buforowymi oraz realizację projektów w formule BTO lub BTS, wskazuje również Aleksandra Kaczmarek.

– Coraz częściej stosowane są także mechanizmy indeksacji czynszu, incentivów oraz optymalizacji kosztów energii i operacyjnych, co ma duże znaczenie w kontekście rosnących oczekiwań dotyczących ESG i efektywności kosztowej. Takie działania pozwalają najemcom budować większą odporność biznesową – dodaje ekspertka Quatrihub.

W IV kw. 2025 r. dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce wyniosła niecałe 2,70 mln m², co przełożyło się na poziom wskaźnika pustostanów na poziomie 7,4%. Oznacza to spadek o 0,8 p.p. względem poprzedniego kwartału oraz niewielki spadek o 0,1 p.p. w porównaniu z końcówką 2024 r.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w województwach: świętokrzyskim (17,2%), lubuskim (16,2%) oraz lubelskim (10,9%). Lokalizacje te dają najemcom większe możliwości negocjacyjne, m.in. w postaci korzystniejszych zachęt pozaczynszowych. Najniższy poziom pustostanów utrzymuje się natomiast w regionach o ograniczonej podaży – w województwie podlaskim (0%), opolskim (1,2%) oraz zachodniopomorskim (1,2%).

Poziom czynszów w ubiegłym roku – według autorów raportu C&W – pozostał stabilny i rynek nie odnotował istotnych zmian.

– Na ceny nowych inwestycji wpływ będzie miała dostępność gruntów – mówi Bartosz Michalski, zwracając uwagę na nowe wyzwanie, które w dłuższej perspektywie może oddziaływać na rynek, czyli reformę planistyczną.

– Naszym zdaniem kluczowe jest odejście od myślenia zero-jedynkowego przy wyborze między budownictwem mieszkaniowym a przemysłowym. Nowoczesna logistyka jest niezbędna do funkcjonowania miast, ponieważ to ona dostarcza towary i usługi oraz tworzy miejsca pracy dla lokalnych społeczności. Dlatego obie te funkcje powinny być rozwijane w sposób skoordynowany – ocenia Bartosz Michalski.