Różnice ekologiczne maleją. Jak zmienił się wachlarz ekologicznych rozwiązań między BTS a magazynami spekulacyjnymi?

Magazyny BTS (Built-To-Suite), zaprojektowane zgodnie z życzeniami klientów, są naturalnie droższe niż obiekty standardowe. Czy są tego warte? Tak, świat się zmienia i trzeba się do tego dostosować, twierdzą zgodnie przedstawiciele deweloperów.

– Magazyny BTS są projektowane od podstaw zgodnie z wymogami i potrzebami klientów, ale też z uwzględnieniem najnowszych standardów i technologii – mówi Marzena Tkaczuk, Capital Deployment Director w firmie Prologis. – Z tego powodu takie obiekty są zwykle wyposażone w szerszy wachlarz ekologicznych rozwiązań niż pozostałe. Już na etapie projektowania możliwe jest uwzględnienie rozwiązań wykraczających poza rynkowy standard. Co istotne, w projektach BTS dużo łatwiej zaplanować infrastrukturę techniczną, np. większą nośność dachów pod instalacje systemów fotowoltaicznych czy warunki pod instalację pomp ciepła, co pozwala uniknąć kosztownych modernizacji w przyszłości.

– W BTS-ach częściej spotyka się instalacje OZE (fotowoltaika, pompy ciepła), projektowane od podstaw pod konkretne zapotrzebowanie energetyczne. Dodatkowo wdrażane są systemy odzysku ciepła z procesów produkcyjnych oraz magazyny energii wspierające autokonsumpcję. W zakresie gospodarki wodnej stosuje się instalacje do odzysku wody deszczowej i szarej oraz systemy oczyszczania wody przemysłowej. Konstrukcja BTS-ów uwzględnia materiały niskoemisyjne, zaawansowane izolacje termiczne oraz zielone dachy poprawiające mikroklimat. Komfort pracy wspierają inteligentne systemy BMS, podwyższony poziom naturalnego doświetlenia oraz HVAC oparte na OZE. W obszarze logistyki pojawiają się stacje ładowania flot elektrycznych, wiaty solarne i nawierzchnie przepuszczalne – wymienia Kamil Szymański, założyciel Space4Logistics.

– Dzięki indywidualnemu podejściu BTS-y stają się wzorem dla zrównoważonego budownictwa, wyznaczając nowe standardy ekologiczne w sektorze nieruchomości komercyjnych – zauważa Kamil Szymański.

W Prologis wiele rozwiązań, które jeszcze do niedawna były zarezerwowane dla projektów BTS, dziś stanowią standard w nowych magazynach spekulacyjnych. Należą do nich m.in. inteligentne systemy zarządzania budynkiem, energooszczędne oświetlenie LED z czujnikami ruchu i natężenia światła, ponadstandardowe izolacje ścian i dachów czy stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Stają się one integralną częścią podejścia do projektowania i realizacji nowoczesnych obiektów logistycznych i produkcyjnych, które wynika z postępu technologicznego i rosnącej świadomości ekologicznej klientów, a także z realizacji strategii firmy w zakresie zrównoważonego rozwoju. Jej wyrazem jest m.in. fakt, że wszystkie nowe magazyny Prologis w Polsce spełniają wymagania certyfikacji BREEAM na poziomie co najmniej Excellent, co oznacza realizację ponad 70% kryteriów środowiskowych zawartych w jednym z najbardziej zaawansowanych systemów oceny zrównoważonego budownictwa. Naturalnie zdanie klienta odgrywa również ogromną rolę. Najbardziej ambitne projekty powstają we współpracy z podmiotami mającymi wysokie cele w zakresie zrównoważonego rozwoju.

Obiekty realizowane w formule BTS pozwalają uwzględnić te wymagania już na etapie koncepcji, co daje firmom realne narzędzia do raportowania i zarządzania śladem środowiskowym. Gotowość do wdrażania rozwiązań w zakresie zrównoważonego rozwoju obu partnerów, czyli dewelopera oraz klienta, skutkuje zastosowaniem zaawansowanych technologii i kompleksowych rozwiązań, takich jak np. ogrzewanie budynków wyłącznie za pomocą pomp ciepła, wdrażanie systemów zarządzania emisjami, rozwijanie innowacyjnych rozwiązań wspierających zrównoważoną gospodarkę wodną czy montaż odnawialnych źródeł energii.

– Rosnące wymogi regulacyjne w zakresie zrównoważonego rozwoju i coraz wyższe oczekiwania rynku wpływają na dynamiczną ewolucję standardów ekologicznych także w obiektach spekulacyjnych – wyjaśnia Marzena Tkaczuk. – To rezultat nie tylko rosnących oczekiwań najemców, ale również świadomego podejścia kluczowych deweloperów, którzy dążą do wdrażania wysokich standardów zrównoważonego budownictwa niezależnie od typu inwestycji. Jednak mimo tych zmian magazyny BTS nadal mają istotną przewagę – są projektowane od podstaw z myślą o konkretnych klientach, co pozwala na pełne dostosowanie rozwiązań technicznych i środowiskowych do ich indywidualnych potrzeb. To właśnie elastyczność i możliwość wdrażania rozwiązań wykraczających poza rynkowy standard sprawia, że BTS pozostaje optymalnym wyborem w przypadku najbardziej wymagających i innowacyjnych operacji.

– Nieustannie podnosimy poprzeczkę w zakresie zrównoważonego budownictwa – zarówno w projektach typu BTS, jak i w inwestycjach typu multitenant – twierdzi Maciej Zawada, Head of Business Development w Panattoni BTS. – Wszystkie nasze nowe parki przemysłowe są certyfikowane w systemie BREEAM co najmniej na poziomie Excellent, co oznacza spełnienie rygorystycznych wymagań dotyczących m.in. efektywności energetycznej, oszczędności wody, materiałów budowlanych czy wpływu na lokalny ekosystem. Standard ten jest punktem wyjścia dla każdego projektu, ale to właśnie inwestycje BTS, realizowane na miarę potrzeb konkretnych klientów, dają większe możliwości wdrażania zaawansowanych rozwiązań środowiskowych.

Kluczowym czynnikiem jest indywidualna ścieżka dekarbonizacji najemcy. Jeśli firma ma własne ambitne cele ESG – np. neutralność klimatyczną do 2040 r. – można wspólnie zaprojektować infrastrukturę, która im sprosta. Przykładem jest centrum dystrybucyjne dla międzynarodowej sieci dyskontów niespożywczych w szczecińskim Dunikowie, gdzie zastosowano wiele rozwiązań, takich jak pompy ciepła, monitoring zużycia mediów, energooszczędne oświetlenie LED czy dach przygotowany pod instalację PV o mocy 1 MWp. Ta inwestycja będzie certyfikowana na najwyższym poziomie BREEAM – Outstanding. Na terenie obiektu powstały także rozległe tereny zielone, sad leszczynowy i infrastruktura wspierająca bioróżnorodność.

W projektach BTS częściej pojawiają się instalacje fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła z procesów produkcyjnych, zaawansowane zarządzanie energią czy stacje ładowania pojazdów elektrycznych w liczbie wykraczającej poza minimum wymagane w standardzie. Co istotne, wiele z tych rozwiązań – pierwotnie wdrażanych dla najemców BTS – staje się z czasem elementem oferty budynków spekulacyjnych. Rosnąca świadomość ekologiczna najemców i inwestorów, a także dostępność zielonego finansowania i unijne regulacje (np. Taksonomia UE) sprawiają, że również standardowe magazyny muszą spełniać wysokie wymagania środowiskowe. Dziś każda nowa inwestycja Panattoni zużywa o co najmniej 50% mniej energii niż przeciętny obiekt, ogranicza pobór mocy do 60%, a zużycie wody pitnej – do 65%. Zgodnie z nowym standardem wskaźnik EP musi być niższy o co najmniej 10% względem budynku referencyjnego.

– Osiągnięcie takich parametrów umożliwia m.in. analiza cyklu życia budynku (LCA), stosowanie prefabrykatów, poprawa izolacyjności przegród, zwiększenie dostępu do światła dziennego, rekuperacja i systemy BMS – podkreśla Maciej Zawada. – Przekłada się to nie tylko na oszczędność zasobów, lecz także na lepsze warunki pracy. Jako deweloper obserwujemy większą gotowość rynku do inwestowania w rozwiązania zrównoważone. Zielone obiekty są atrakcyjniejsze, stabilniejsze pod względem kosztów eksploatacji i łatwiejsze do refinansowania. Dlatego coraz częściej to właśnie inwestorzy oczekują, że niezależnie od formuły – BTS czy spekulacyjnej – obiekt będzie wysokiej klasy środowiskowej.

– Zarówno w magazynach realizowanych na zamówienie, jak i w istniejących już obiektach na wynajem mogą być stosowane te same rozwiązania minimalizujące wpływ na środowisko – przypomina Bartosz Michalski, Director, Logistics, Poland, SEGRO. – Mogą, ale nie muszą – i tu pojawia się pewna przewaga formuły magazynu szytego na miarę, w której klient na etapie planowania projektu ma większą elastyczność w doborze rozwiązań. W SEGRO, w przypadku budowy na zamówienie, kierujemy się potrzebami i polityką danej firmy. Uwzględniamy jej specyficzne wymogi, takie jak np. skala ograniczenia emisji dwutlenku węgla, czyli zastosowania w obiektach odnawialnej energii. W naszych parkach magazynowo-produkcyjnych 100% energii dostarczanej klientom pochodzi z wiatru i słońca.

Jednocześnie deweloper obserwuje, że ze względu na rosnące znaczenie minimalizacji wpływu działalności biznesowej na środowisko czy obowiązek raportowania ESG (który z czasem będzie dotyczył coraz większej liczby firm) potrzeby klientów stają się częściowo zbliżone. Dysponuje więc sprawdzonym zestawem dostępnych rozwiązań, które od lat stosuje w obiektach, zgodnie z założeniami programu Odpowiedzialne SEGRO. Klientom zależy przede wszystkim na oszczędnościach, w tym związanych z zużyciem mediów. Rozwiązania, na które firmy zwracają uwagę, to odnawialne źródła energii, panele fotowoltaiczne czy ładowarki do samochodów elektrycznych.

– Oczywiście potrzeby klientów różnią się w zależności od profilu prowadzonej działalności, sposobu użytkowania przestrzeni, wymaganej w budynku temperatury, oświetlenia czy systemu pracy w danym obiekcie – zwraca uwagę Bartosz Michalski. – Dlatego rozwiązania dopasowujemy do konkretnych wymogów klienta. Stosujemy certyfikowane materiały o wysokich standardach jakości, co gwarantuje trwałość i efektywność obiektu, a także realne oszczędności kosztów operacyjnych poprzez niższe zużycie mediów. Naszą ambicją jest nie tylko sprostanie obecnym wyzwaniom związanym z potrzebami i oczekiwaniami klientów, ale także wyprzedzanie trendów rynkowych.

– Rynek bardzo się zmienia – mówi Michał Turek, Senior Business Development Manager w firmie Harden Construction. – Po okresie silnego wzrostu w latach 2021–2022 sektor przemysłowy wyraźnie wyhamował, a liczba nowych inwestycji spadła niemal o połowę. Równocześnie otoczenie gospodarcze było trudne. Od minimalnego wzrostu PKB w 2023 r. po powolne odbicie w roku kolejnym. Naszą odpowiedzią jest elastyczność, inwestowanie w ludzi i cyfryzacja. Nie czekamy biernie na poprawę koniunktury – konsekwentnie wdrażamy innowacje i kontynuujemy zielone rozwiązania, takie jak certyfikowane inwestycje BREEAM. To pozwala nam nie tylko utrzymać stabilny rozwój podczas wyzwań na rynku, ale także budować firmę gotową na kolejne wyzwania.

W przypadku magazynów BTS, realizowanych na konkretne potrzeby inwestora, zdecydowanie częściej wdrażane są zaawansowane rozwiązania ekologiczne. Dzieje się tak dlatego, że prywatni inwestorzy planują użytkowanie obiektu przez wiele lat, a więc szczególnie interesuje ich efektywność kosztowa i niskie koszty eksploatacji. Standardem stają się instalacje fotowoltaiczne, pompy ciepła (zamiast tradycyjnych promienników), odzysk wody szarej czy rozbudowane systemy BMS zarządzające infrastrukturą budynku. Coraz częściej stosuje się też niskoemisyjne materiały budowlane, takie jak stal o obniżonym śladzie węglowym, a także unika się PVC w całym procesie budowy.

Rozwiązaniem najczęściej przenoszonym z magazynów BTS do standardowych jest instalacja fotowoltaiczna – nawet jeśli nie jest od razu montowana, to obiekt przygotowuje się do jej przyszłego wdrożenia poprzez odpowiednią konstrukcję dachu i instalacje. Coraz częściej w projektach spekulacyjnych uwzględnia się także możliwość rozbudowy BMS czy wstępną infrastrukturę dla pomp ciepła. Wpływ najemcy jest znaczący – zarówno pod względem jego wewnętrznych standardów ESG, jak i świadomości kosztów eksploatacyjnych. Firmy, które mają wysokie wymogi środowiskowe i przykładają wagę do ergonomii czy efektywności operacyjnej, chętniej inwestują we wspólnie rozwijane rozwiązania – np. wspomniany rozszerzony system BMS czy energooszczędne instalacje.

– Obiekty spełniające kryteria ESG zyskują na wartości rezydualnej, co jest pozytywnie oceniane przez banki i fundusze – przekonuje Michał Turek. – Wpływa to także na większą dostępność finansowania oraz lepsze warunki kredytowe. Choć inwestycje BTS nadal oferują większą elastyczność i możliwość dopasowania rozwiązań do konkretnych potrzeb, rosnąca presja rynkowa, wymagania korporacyjne oraz dostępność finansowania dla zielonych inwestycji sprawiają, że również projekty spekulacyjne zaczynają wdrażać zaawansowane rozwiązania środowiskowe. Granica się zaciera, bo realizacje spekulacyjne coraz częściej muszą spełniać wymogi ESG, by być atrakcyjne dla najemców i inwestorów. Elementy ekologiczne nie są już przewagą, lecz stają się oczekiwanym standardem.

– W magazynach BTS, projektowanych pod konkretnych najemców, częściej wdraża się zaawansowane rozwiązania ekologiczne niż w obiektach na wynajem – mówi Paweł Blaźniak, Business Development Manager w firmie Koimex. – Powstają one od zera, a więc łatwiej uwzględnić w nich strategie ESG, zasady efektywności i niskie koszty eksploatacji. Typowe rozwiązania to duże instalacje PV, nowoczesne systemy HVAC z odzyskiem ciepła, certyfikaty BREEAM Excellent, zielone dachy i retencja wody, infrastruktura dla flot elektrycznych, materiały o niskim śladzie węglowym, oświetlenie LED z automatyką, zieleń wspierająca bioróżnorodność oraz punkty recyklingu. Dzięki temu BTS optymalizują zużycie energii i minimalizują wpływ na środowisko, podczas gdy obiekty spekulacyjne stosują zwykle rozwiązania bardziej standardowe.

Coraz więcej rozwiązań z magazynów BTS trafia jednak do obiektów spekulacyjnych. Deweloperzy, chcąc przyciągnąć najemców z wymaganiami ESG i podnieść wartość budynków, wdrażają m.in. instalacje PV (często w mniejszej skali), certyfikację BREEAM Very Good, oświetlenie LED z automatyką, strefy recyklingu, zbiorniki retencyjne, punkty ładowania pojazdów elektrycznych, podstawowy monitoring mediów (BMS-light), a także rozbudowaną zieleń z elementami bioróżnorodności i strefami relaksu dla pracowników. Nowe obiekty projektuje się modułowo, z infrastrukturą pod łatwe doposażenie w przyszłe technologie ekologiczne bez kosztownych modernizacji i przestojów w działaniu obiektu.

Obecność dużego najemcy z jasno określoną strategią ESG znacząco podnosi standard ekologiczny obiektu, szczególnie w modelu BTS. Firmy wymagają już w briefie m.in. certyfikacji BREEAM Excellent, OZE, niskoemisyjnych materiałów i wysokiej efektywności energetycznej. Budynek projektuje się pod ich potrzeby – z większym budżetem i nowoczesnymi technologiami. Najemcy oczekują systemów monitorowania zużycia energii i emisji dwutlenku węgla, automatyzacji oraz retencji wody. Często współfinansują inwestycje, akceptując wyższy czynsz w zamian za niższe koszty eksploatacji i brak konieczności modernizacji w przyszłości.

– Presja rynku, rosnąca świadomość ESG, regulacje unijne i oczekiwania inwestorów sprawiają, że różnice ekologiczne między BTS a magazynami spekulacyjnymi maleją. Deweloperzy konkurują, oferując coraz bardziej zielone projekty, a najemcy – nawet krótkoterminowi – oczekują rozwiązań zgodnych z polityką ESG. Inwestorzy instytucjonalni wymagają spełniania standardów środowiskowych, m.in. certyfikacji, bilansu węglowego czy zgodności z taksonomią UE. Spadek kosztów i rozwój technologii powodują, że rozwiązania dotąd typowe dla BTS, takie jak PV, BMS czy odzysk wody, są dziś modułowe, skalowalne i łatwe do wdrożenia także w obiektach na wynajem – podsumowuje Paweł Blaźniak.