Wzrost równoległy. Czy rozwój rynku magazynowego i centrów danych ma wspólny mianownik?

Cyfryzacja i automatyzacja procesów sprawiają, że obiekty logistyczne generują coraz większe wolumeny danych. Potrzeba ich przechowywania, przetwarzania i analizy (najczęściej w chmurze) przekłada się na rosnące znaczenie infrastruktury centrów danych. Relacja między lokalizacją magazynów a centrów danych również nie ma charakteru bezpośredniego. O wyborze miejsca decydują inne priorytety. W przypadku logistyki kluczowa jest dostępność transportowa i zasoby pracy, natomiast centra danych wymagają dużej mocy przyłączeniowej, niezawodnej sieci energetycznej oraz zaawansowanej łączności światłowodowej. W praktyce oba typy inwestycji często pojawiają się w podobnych strefach podmiejskich dużych aglomeracji, ale wynika to ze wspólnych uwarunkowań infrastrukturalnych, a nie potrzeby bliskiego sąsiedztwa – mówi Piotr Kowalski, dyrektor zarządzający Polskiego Związku Centrów Danych (PLDCA).

Wokół metropolii coraz wyraźniej widać konkurencję o atrakcyjne grunty, szczególnie te, które umożliwiają szybkie podłączenie do sieci energetycznej. Presja dotyczy nie tyle powierzchni działek, co ich parametrów technicznych. To dostęp do mocy staje się czynnikiem rozstrzygającym o charakterze inwestycji, w wielu przypadkach decydującym o tym, czy dany teren trafi do sektora logistycznego, czy do rynku data center. Znane są również przypadki projektów, w których centra danych lokowane są w ramach parków logistycznych jako jeden z potencjalnych najemców tego typu powierzchni, po jej odpowiednim dostosowaniu technologicznym i uzyskaniu wymaganych pozwoleń środowiskowych.

Kwestia energii nabiera dziś strategicznego znaczenia zarówno dla sektora magazynowego, jak i centrów danych, choć w odmienny sposób. Oba typy inwestycji funkcjonują w ramach tych samych uwarunkowań sieciowych i regulacyjnych oraz odpowiadają na rosnące oczekiwania dotyczące ograniczania śladu węglowego. Wspólnym kierunkiem pozostaje poprawa efektywności, stosowanie wysokich standardów środowiskowych oraz rozwój technologii, które pozwalają lepiej integrować infrastrukturę z lokalnymi systemami energetycznymi, w tym poprzez wykorzystanie odnawialnych źródeł czy odzysku ciepła.

– W ostatnich latach magazyny i centra danych rozwijają się równolegle, co bywa często interpretowane jako bezpośrednia zależność między tymi sektorami – zgadza się Marek Dobrzycki, partner w firmie Panattoni. – Wzrost powierzchni magazynowej sam w sobie nie generuje jednak popytu na moc obliczeniową. Nie ma w tym przypadku bezpośredniej zależności. Oba sektory rosną równolegle, ponieważ są efektem tych samych megatrendów: cyfryzacji gospodarki, e-commerce, automatyzacji procesów i rozwoju sztucznej inteligencji.

Podobnie jest z lokalizacją. Centra danych nie powstają obok magazynów z powodów operacyjnych. Realne punkty wspólne to planowanie przestrzenne i procesy administracyjne, szczególnie w obszarach metropolitalnych. Strefy przemysłowe, decyzje środowiskowe czy dostęp do infrastruktury technicznej, które od lat były typowe dla logistyki, dziś w naturalny sposób wpływają również na inwestycje typu data center.

To prowadzi do realnej konkurencji o grunty, zwłaszcza wokół dużych miast. W praktyce centra danych mają przewagę ekonomiczną: są w stanie zapłacić więcej za dobrze przygotowane działki, co coraz częściej przesuwa najlepsze lokalizacje w ich stronę. Dla rynku magazynowego oznacza to konieczność wcześniejszego zabezpieczania terenów lub poszukiwania alternatywnych lokalizacji.

Najważniejszym obszarem konkurencji pozostaje jednak energia. Dostęp do mocy przyłączeniowej i odnawialnych źródeł energii jest dziś krytyczny przede wszystkim dla operatorów centrów danych, ale coraz silniej wpływa także na logistykę. Wojna w Ukrainie wzmocniła wrażliwość inwestorów na ryzyka geopolityczne i energetyczne, w przypadku data centers powodując większą ostrożność, choć Polska pozostaje aktywnym rynkiem inwestycyjnym. Dla klientów powierzchni logistycznych oznacza to pośredni, lecz istotny wpływ: dostępność gruntów, energii i możliwość dalszej automatyzacji stają się czynnikami realnie ograniczającymi lub umożliwiającymi rozwój operacji.

Infrastruktura cyfrowa staje się integralną częścią polskiej gospodarki – podkreśla Monika Starowieyska, Director, Light Industrial, Poland w firmie SEGRO. – Usługi chmurowe, administracja online, streaming, narzędzia AI czy nowoczesna logistyka w coraz większym stopniu opierają się na stabilnym zapleczu cyfrowym. Wraz z rozwojem tych obszarów rośnie zainteresowanie centrami danych, szczególnie w rejonie Warszawy. W debatach często pojawia się porównanie centrów danych z nieruchomościami przemysłowymi i logistycznymi. Choć widać pewne punkty styku, są to dwa odrębne rynki, działające według innych zasad. Polskie magazyny przeszły w ostatnich latach znaczącą modernizację. Automatyzacja stała się standardem, a systemy zarządzania magazynem są w pełni zintegrowane z operacjami. Czujniki i systemy monitorujące stale generują dane, które trafiają do chmury. Ten przepływ informacji nie oznacza jednak automatycznie, że popyt na centra danych będzie rosnąć w tych samych lokalizacjach. Główne siły napędzające rynek centrów danych to migracja firm do chmury, dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji oraz cyfryzacja usług publicznych – trendy znacznie szersze niż sama logistyka i często rozwijające się w innym tempie.

Polska jest coraz częściej postrzegana jako kluczowe miejsce dla inwestycji w centra danych. Przemawia za tym centralne położenie w Europie, duży rynek krajowy oraz silna kadra specjalistów IT. Infrastruktura światłowodowa wyraźnie się poprawiła, a operatorzy dostrzegają w Warszawie potencjał do obsługi całego regionu. Dodatkowo kwestie geopolityczne oraz rosnące znaczenie suwerenności danych sprzyjają lokalizowaniu infrastruktury bliżej użytkowników. W efekcie deweloperzy coraz bardziej koncentrują się na dostępności mocy oraz czasie, w jakim można ją uzyskać.

Choć wybór działek dla przemysłu i centrów danych może wydawać się podobny, w praktyce wygląda inaczej. Najemcy z sektora przemysłowo‑logistycznego koncentrują się na układzie dróg, dostępie do pracowników oraz odpowiedniej odległości od rynków zbytu. Energia jest istotna, ale do pewnego stopnia, bo wiele obiektów może wspierać się własną produkcją OZE.

Operatorzy centrów danych mają inne priorytety: trasy światłowodów, niska latencja oraz dostępność energii. Dla centrów chmurowych i AI dodatkowym atutem jest bliskość dużych aglomeracji. W obu segmentach kluczowe znaczenie mają planowanie przestrzenne i przeznaczenie gruntów. Często zdarza się, że działki mogą być potencjalnie wykorzystane pod oba typy inwestycji.

Rynek magazynowy w Polsce ma za sobą lata imponującego wzrostu, napędzanego przede wszystkim rozbudową infrastruktury drogowej: nowych autostrad, dróg ekspresowych i kluczowych węzłów komunikacyjnych, ale także dużego wzrostu popytu generowanego przez branżę e-commerce, który obserwowaliśmy zwłaszcza w czasie pandemii – podsumowuje Daniel Stępniak, Land Development Director, Industrial Agency w firmie doradczej JLL. – Zasoby powierzchni magazynowej w naszym kraju przekroczyły właśnie 37 mln m². Z drugiej strony obserwujemy wciąż znaczący potencjał do dalszego zwiększania podaży, choć dynamika tego wzrostu nie będzie tak duża, jak w poprzednich latach i nie będzie równomierna w skali całego kraju. Coraz wyraźniej widać selektywne podejście do lokalizacji. Największe znaczenie będą miały rynki o ugruntowanej pozycji, atrakcyjne dla inwestorów, a więc cechujące się wysokim i stabilnym popytem. To dowód na dojrzewanie całego sektora magazynowego. Dlatego w przypadku nowych projektów deweloperzy coraz częściej wymagają zabezpieczenia w postaci zawartych umów typu pre-let na poziomie nawet połowy projektowanej powierzchni, aby podjąć decyzję o rozpoczęciu budowy. Nie obserwujemy przy tym bezpośredniej korelacji pomiędzy wzrostem powierzchni magazynowej a popytem na moc obliczeniową w serwerowniach. Oczywiście, operatorzy i najemcy magazynów generują dane, korzystają z usług centrów danych, mogą nawet korzystać z dedykowanej przestrzeni w takich obiektach, jak wiele dużych przedsiębiorstw. Skala ta jest jednak relatywnie niewielka i nie stanowi czynnika napędzającego popyt w tym sektorze nieruchomości.

Centra danych to wciąż stosunkowo nowa kategoria obiektów, która nie ma jednoznacznej definicji w polskim prawie. Mogą powstawać na terenach o różnym przeznaczeniu: usługowym, przemysłowym czy jako infrastruktura techniczna. Ta elastyczność jest uznawana przez uczestników rynku za korzystną, ponieważ przy tak dynamicznym rozwoju rynku zbyt restrykcyjne regulacje ograniczyłyby podaż odpowiednich gruntów. Ryzyko to jest szczególnie wysokie ze względu na ścisłe powiązanie regulacji z lokalnymi aktami prawnymi, których proces uchwalenia może trwać nawet kilka lat.