Popyt rośnie, a nowych magazynów powstaje mniej. Czy w Polsce zacznie brakować dobrej powierzchni?

Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźny wzrost aktywności najemców. Według danych agencji pośrednictwa nieruchomości komercyjnych w samym drugim kwartale wynajęto 1,93 mln m² powierzchni magazynowej, wobec 1,58 mln m² w pierwszych trzech miesiącach roku.

Zmienia się również struktura zawieranych transakcji. W pierwszej połowie roku nowe umowy, w tym relokacje, odpowiadały za 52% wynajętej powierzchni. Kolejne 40% przypadło na renegocjacje, a 8% na ekspansje. Oznacza to dużą liczbę firm, które aktywnie wychodzą na rynek i porównują nowe lokalizacje, zamiast ograniczać się do przedłużenia dotychczasowych kontraktów.

Największą grupę najemców w drugim kwartale tworzyły firmy z sektora logistyki, dystrybucji i transportu, odpowiadające za 46% popytu. Handel wygenerował 27%, a produkcja 18%. Coraz większą aktywność widać również w e-commerce. Według danych jednej z katowickich firm, przedsiębiorstwa z tego sektora wynajęły w pierwszej połowie 2026 roku ponad 800 tys. m².

Po stronie podaży sytuacja wygląda inaczej. W pierwszym półroczu 2026 roku oddano do użytku około 1,23 mln m² nowych magazynów. Na koniec czerwca w budowie pozostawało 1,3 mln m², a w samym drugim kwartale rozpoczęto inwestycje obejmujące 402 tys. m².

Taki poziom aktywności deweloperskiej jest najniższy od 2017 roku. Deweloperzy ostrożniej rozpoczynają budowę obiektów bez wcześniej zakontraktowanych najemców. Ponad 60% powierzchni znajdującej się obecnie w realizacji ma już zabezpieczone umowy najmu.

Zmiana ma istotne znaczenie dla firm obserwujących zapowiadane inwestycje. Informacja, że w danym regionie powstaje nowy park o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych, nie oznacza, że cały ten metraż będzie dostępny po ukończeniu budowy. Część powierzchni może być zajęta jeszcze przed rozpoczęciem komercjalizacji gotowego obiektu.

Aktualną sytuację na rynku oraz dostępne obiekty można porównywać również za pośrednictwem partnera merytorycznego artykułu, ekspertów od nieruchomości z firmy wynajemmagazynu.pl.

Na koniec II kwartału 2026 roku wskaźnik pustostanów w Polsce wynosił 6,6%, wobec 7,3% trzy miesiące wcześniej. Przy 38 mln m² istniejących zasobów nadal oznacza to dużą ilość wolnej powierzchni. Sam ogólnopolski wskaźnik nie pokazuje jednak, jak ta oferta jest rozłożona pomiędzy miasta, wielkości modułów i standard budynków.

Na rynku przybyło modułów do 10 tys. m², natomiast oferta obiektów zapewniających ponad 20 tys. m² w jednej lokalizacji wyraźnie się zmniejszyła. Firma planująca wynająć 3–5 tys. m² może więc mieć do wyboru kilka gotowych obiektów, podczas gdy najemca potrzebujący 25–30 tys. m² będzie analizował znacznie krótszą listę.

Metraż jest tylko jednym z filtrów. Do tego dochodzi lokalizacja, dostępność odpowiedniej liczby doków, wysokość składowania, moc przyłączeniowa, parametry ochrony przeciwpożarowej, możliwość automatyzacji czy termin, w którym firma musi rozpocząć działalność.

Po nałożeniu kilku takich warunków na ofertę konkretnego regionu liczba pasujących obiektów może szybko się zmniejszyć.

Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław skupiają znaczną część krajowych zasobów magazynowych, ale poziom dostępności powierzchni różni się pomiędzy poszczególnymi regionami.

Na koniec czerwca wskazywano 5,4% pustostanów w województwie łódzkim, 6,1% w wielkopolskim, 6,2% w dolnośląskim, 7,3% w śląskim i 7,6% w mazowieckim. Sama wartość procentowa wymaga jednak jeszcze spojrzenia na strukturę dostępnej powierzchni. Kilka dużych nowych obiektów może chwilowo podnieść wskaźnik dla całego regionu, choć w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach wybór pozostaje ograniczony.

Dobrze widać to na przykładzie Warszawy. Rynek obejmuje zarówno magazyny miejskie, jak i duże parki położone przy głównych trasach w znacznie szerszej strefie wokół stolicy. Firma analizująca ten obszar pod wynajem może sprawdzić dostępne lokalizacje na stronie: https://wynajemmagazynu.pl/przestrzenie-magazynowe/warszawa/.

Przy porównaniu ofert warto więc zejść poniżej poziomu danych regionalnych i sprawdzić, ile obiektów spełnia zestaw konkretnych wymagań przedsiębiorstwa.

Ograniczona podaż nowych projektów najmocniej wpływa na firmy potrzebujące dużej powierzchni albo niestandardowych parametrów. W takich przypadkach wybór gotowego magazynu może okazać się zbyt wąski, a alternatywą staje się powierzchnia będąca jeszcze w budowie, projekt BTS lub inwestycja uruchamiana po podpisaniu umowy przednajmu.

Takie rozwiązania wymagają więcej czasu. Dochodzi projektowanie zmian, uzgodnienia techniczne, procedury administracyjne i sama realizacja obiektu. Firma planująca uruchomienie dużego magazynu w konkretnym kwartale powinna więc analizować rynek znacznie wcześniej niż najemca szukający kilku tysięcy metrów w standardowym budynku.

Warto również sprawdzić, kiedy wygasa obecna umowa i jakie terminy przewidziano na jej wypowiedzenie lub renegocjację. Dopiero zestawienie tych dat z czasem potrzebnym na znalezienie powierzchni, adaptację i przeprowadzkę pokazuje realne okno na zmianę lokalizacji.

Spadek dostępności powierzchni wpływa również na pozycję negocjacyjną najemców i właścicieli. Na głównych rynkach stawki czynszów pozostają obecnie stosunkowo stabilne, jednak zmniejszająca się liczba wolnych, nowoczesnych magazynów ogranicza presję na obniżki.

Znaczenie ma także jakość budynku. Właściciele starszych obiektów lub magazynów położonych w lokalizacjach z większą dostępnością powierzchni mogą mocniej konkurować zachętami finansowymi. W najbardziej poszukiwanych parkach sytuacja wygląda inaczej, zwłaszcza gdy do dyspozycji pozostaje niewiele dużych modułów.

Dlatego przy ocenie oferty warto analizować nie tylko czynsz bazowy. Na całkowity koszt najmu składają się również opłaty eksploatacyjne, koszty energii, nakłady na adaptację, zachęty oferowane przez właściciela oraz wydatki logistyczne wynikające z lokalizacji obiektu.

Polski rynek magazynowy nadal rośnie i co roku powiększa swoje zasoby. Jednocześnie szybki wzrost popytu oraz ostrożniejsza polityka deweloperów zmieniają strukturę dostępnej oferty. Najwyraźniej widać to przy dużych modułach i powierzchniach w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach.

Dla najemców oznacza to większą wagę planowania z wyprzedzeniem. Firma, która zna wymagany metraż, parametry techniczne, termin uruchomienia i akceptowalny obszar poszukiwań, może sprawdzić zarówno gotowe magazyny, jak i projekty będące w realizacji. Przy zapotrzebowaniu zgłoszonym dopiero kilka miesięcy przed planowaną przeprowadzką wybór będzie zależał przede wszystkim od tego, co w danym momencie pozostało dostępne.

Źródło: CBRE